주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향

➊ 우리나라 주택시장의 변동성 발생구조를 검토하고, 변동성 확대 원인과 변동성 결정 요인, 변동성 확대에 따른 사회적 비용을 추정하고, 변동성 완화를 위한 정책적 방향성을 제안

➋ 우리나라 주택시장에 대한 이론모형 구축을 통해 변동성 확대 요인을 분석
- 이론모형 분석결과, 전세가격과 전세보증금이 변동성 요인으로 작동하며, 매매 대출규제를 하더라도 전세는 유동성 공급 경로로 작동하여 시장 변동성 원인으로 작동하였음
- 전세보증금반환보증은 매매가격과 전세가격에 모두 상승 영향을 미치는 것으로 분석되었음

➌ OECD 국가 및 국내에 대한 실증분석을 통해 주택시장 변동성 결정 요인을 분석
- (OECD 국가) 금리, 대도시화율이 주요 요인이며, ’10년 이후 금리 1%p 인하는 주택가격을 4.5% 상승, 대도시화율 1%p 증가는 주택가격을 10.3% 상승시키는 것으로 분석
- (국내) 전세가격, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주요 요인이며, 전세가격 1% 상승은 매매가격 0.655% 상승, 갭투자 1% 증가는 매매가격 0.148% 상승에 영향, 금리 인하는 수도권이 지방에 비해 5배의 영향을 받으며, 주택담보대출은 수도권에 영향이 집중되는 것으로 분석

➍ OECD 국가 및 국내에 대한 실증분석을 통해 주택시장 변동성의 사회적 비용을 추정
- (OECD 국가) 주택시장 변동성 확대는 양극화 확대, 출산율 하락, 소비 감소, 실물경기 침체로 이어질 수 있는 것으로 분석
- (국내) 주택시장 변동성 확대는 대출 연체율 상승, 경매 증가, 미분양 증가로 이어질 수 있으며, 실물경기 침체에 대응한 적시의 통화정책 운용에 어려움을 줄 수 있는 것으로 분석